Crea subito il tuo contratto di locazione ad uso commerciale ai sensi della legge n. 392/1978
l contratto di locazione commerciale o ad uso non abitativo, è quel contratto con cui si affitta un immobile per un’attività commerciale, come può essere un negozio, uno studio professionale, un ufficio o un hotel. Generalmente, le attività per le quali si stipula un contratto di locazione ad uso commerciale sono:
- professionali, come un ufficio, uno studio legale o uno studio dentistico
- industriali, come un magazzino o un capannone
- commerciali e artigianali, come un negozio, un ristorante o un bar
- ricettive, come un albergo o un b&b
La locazione ad uso commerciale, invece, non può essere usata per le abitazioni private. In questo caso, bisogna creare un contratto di locazione ad uso abitativo.
Caratteristiche del contratto
La legge concede alle parti più libertà contrattuale rispetto al contratto ad uso abitativo, ma vi sono delle disposizioni legislative a cui le parti non si possono sottrarre, come ad esempio:
- La durata del contratto di locazione commerciale: la durata del contratto non può essere liberamente scelta dalle parti. Per gli esercizi commerciali o professionali la durata è di 6 anni. Per le attività alberghiere la durata minima è di 9 anni. Entrambi i contratti saranno rinnovabili tacitamente di altri 6 o 9 anni, a meno che non intervenga disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza per quanto riguarda la locazione a 6 anni, o di 18 mesi per quella di 9. La clausola con la quale le parti pattuiscano una durata inferiore ai 6 anni o ai 9 anni è nulla ed è sostituita di diritto a 6 o 9 anni. Se non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per 6 o 9 anni.
- Disdetta e recesso:La disdetta è una comunicazione con la quale si impedisce il rinnovo automatico del contratto di locazione. Sia il conduttore che il locatore possono decidere che alla scadenza il contratto non si rinnovi. In tal caso, il conduttore deve inviare una comunicazione di disdetta tramite raccomandata A/R o PEC entro 6 mesi prima della scadenza del contratto. Il locatore, invece, deve farlo entro 12 mesi prima della data di scadenza (18 mesi per i contratti 9+9).Il recesso, a differenza della disdetta, è la volontà di una delle parti di terminare il contratto. Le parti possono stabilire nel contratto che il conduttore possa sciogliere il rapporto in qualsiasi momento. In questo caso, il recesso deve essere comunicato 6 mesi prima del giorno in cui si vorrebbe lasciare l’immobile con lettera raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC).Il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto quando ricorrono gravi motivi. Si tratta di fatti non prevedibili dall’inquilino che si sono verificati dopo la firma del contratto, talmente gravi da non consentire di proseguire con il rapporto. In questo caso il recesso deve essere comunicato nel termine di 6 mesi dal giorno in cui si lascia l’immobile.
- Sublocazione: il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda.
- Diritto di prelazione: Il conduttore ha per legge il diritto di acquistare l’immobile, nel caso in cui il locatore volesse venderlo, al prezzo e alle condizioni decise dal locatore.
Con il nostro consulente potrai
- Stabilire se il contratto avrà una durata di 6 o 9 anni e le modalità di rinnovo della locazione, con i rispettivi termini da rispettare
- Stabilire il canone di locazione da pagare per il godimento dell’immobile ed un’eventuale moratoria al conduttore per iniziare la sua attività commerciale;
- Indicare se l’attività del conduttore ha contatti diretti con il pubblico; l’attività che deve essere svolta nell’immobile può infatti comportare il contatto con un pubblico vario di utenti e consumatori (es. per bar o negozi di vendita al dettaglio)
- Regolare la facoltà di recesso, ossia la possibilità per il locatore di concedere o meno al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza
- Prevedere il pagamento di un deposito cauzionale o di una fidejussione a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto
- Stabilire se il conduttore può concedere l’immobile in sublocazione totale o parziale ad altri soggetti terzi
- Stabilire se il conduttore debba stipulare un’assicurazione a copertura del rischio di danni all’immobile
Obbligo di registrazione del contratto di locazione
Una volta firmato, le parti dovranno obbligatoriamente procedere alla registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipulazione, con apposita comunicazione da avviare all’Agenzia delle Entrate competente. Ti assisteremo passo dopo passo nello svolgimento di tutti gli adempimenti necessari relativi alla registrazione.
Normativa di riferimento
Legge 27 luglio 1978, n. 392; “Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani.”
Artt. 1571 – 1614 Codice Civile.
Articolo 3, D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, così come introdotto dall’art.1 comma 59, legge n. 145 del 30 dicembre 2018, la c.d. “cedolare secca”.
DA VALUTARE QUANDO SI NEGOZIA IL CONTRATTO: