Crea subito il tuo contratto di locazione ad uso abitativo
on il Contratto di Locazione ad Uso Abitativo a canone libero il proprietario concede al conduttore di godere dell’immobile come sua abitazione, per un determinato periodo di tempo, verso il pagamento di un canone e delle eventuali spese.
Durata del contratto di affitto
La durata del contratto è di 4 anni. Allo scadere del quarto anno, l’accordo si rinnova automaticamente per altri 4 anni (4+4). Il conduttore può decidere di non rinnovare il contratto alla prima scadenza. Il locatore, invece, può decidere di non rinnovare alla prima scadenza solamente nei casi specifici previsti dalla legge. In entrambi i casi, le parti devono inviare una comunicazione scritta, almeno 6 mesi prima della scadenza, di disdetta del contratto.
Determinazione del canone
Il canone di locazione viene deciso in modo libero, non ci sono particolari limiti o vincoli. Di solito, il canone non include le spese condominiali, che devono essere indicate a parte (es. quelle per il riscaldamento centralizzato, l’ascensore, il compenso dell’amministratore, la portineria ecc…).
E’ possibile anche scegliere il contratto di locazione a uso abitativo a canone concertato, il quale ha una durata minima di 3 anni, rinnovabile per altri 2 (3+2), ed è estensibile a 4 anni + 2, 5 anni + 2, 6 anni + 2. L’ammontare del canone è fissato dall’Accordo territoriale in importi minimi/massimi secondo la tipologia dell’alloggio.
Obblighi delle parti
Il contratto di locazione è disciplinato dal codice civile e dalla legge (l. 392/1978 e l. 431/1998) che prevedono diversi obblighi a carico del locatore e del conduttore. In particolare:
- il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato ed è tenuto a fare le riparazioni necessarie per conservarlo (es. interventi alle facciate, all’impianto di riscaldamento o la riparazione degli infissi). Questi interventi vengono in genere definiti come spese di straordinaria amministrazione
- il conduttore, invece, deve utilizzare l’immobile con attenzione, evitando di danneggiarlo ed è tenuto a pagare il canone nei termini pattuiti. In caso contrario, il locatore potrà richiedere la risoluzione del contratto. Inoltre, il conduttore deve farsi carico delle piccole riparazioni che derivano dal normale utilizzo dell’abitazione (es. le spese per pitturare le pareti)
Recesso del conduttore
Il conduttore può recedere dal contratto se ricorrono dei gravi motivi (es. trasferimento all’estero). Il locatore, invece, può far cessare il contratto solo quando la legge lo prevede (es. per andare ad abitare nella casa). In queste ipotesi, è comunque dovuto un preavviso di almeno 6 mesi.
Forma del contratto di affitto
Per il contratto di locazione è obbligatoria la forma scritta. Questo significa che l’accordo non può essere concluso verbalmente o in altro modo.
I punti principali di questo contratto sono:
- Durata: il contratto ad uso abitativo ha una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4, (4+4) qualora si a canone libero; se si tratta di contratto a canone concertato, ha una durata minima di 3 anni, rinnovabile per altri 2 (3+2)
- Cedolare secca: le parti possono optare per la cedolare secca, che corrisponde a una tassa fissa del 21% sull’importo della locazione, che non si aggiunge al reddito del locatore ai fini IRPEF. tassazione.
- Deposito cauzionale: generalmente si concorda la consegna al locatore di una cauzione ammontante a 3 canoni di locazione che il locatore trattiene sino al termine della locazione, a garanzia di eventuali inadempimenti del conduttore.
- Canone di locazione: va quindi quantificato l’importo del canone di locazione, oltre alle spese che restano a carico del conduttore.
- Registrazione: il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipulazione e l’imposta di registro deve essere pagata ogni anno, a meno che le parti non abbiano optato per la cedolare secca. In genere, la registrazione è a carico del locatore, ma è possibile prevedere nel contratto che sia a carico del conduttore. Le spese generalmente sono poste a carico di entrambi per il 50%.
- Attestazione di Prestazione Energetica (APE): al momento della stipula è necessario disporre degli estremi catastali dell’immobile e dell’Attestazione di Prestazione Energetica.
Normativa di riferimento
Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile,
Legge n. 392 del 22/07/1978
Legge n. 431 del 09/12/1998
DA VALUTARE QUANDO SI NEGOZIA IL CONTRATTO: